Jaké změny na poli real estate a financí na nás čekají v novém roce? Bude ještě Česká národní banka (ČNB) zvyšovat své sazby? Vyplatí se i nadále investovat do nemovitostí a brát si hypotéku? O co naopak bude větší zájem? Proč si manažer, analytik a hypoteční guru Bidli Daniel Horňák myslí, že bude rok 2022 velmi turbulentní, na to nám odpověděl v rozhovoru pro blog LUSQ.
Máme za sebou rok 2021 a stojíme na prahu roku 2022. Co od něj očekáváš na poli real estate & financí? Může nás překvapit nějaká velká „finanční/investiční revoluce“?
Rok 2022 bude určitě velmi turbulentní. Úrokové sazby hypoték jistě vystoupají někam nad 5 %, což bude mít samozřejmě přímý vliv na zájem o investice do nemovitostí jako takových. Nevyplatí se již brát nemovitost na investici a zároveň si na ni vzít hypotéku. Lidé tedy budou zvažovat i jiné možnosti investic. Na ceny nemovitostí to nebude mít minimálně v první polovině roku žádný vliv. O co naopak bude čím dál tím větší zájem, jsou investice jako takové. Při inflaci kolem 8–10 %, která se očekává v první polovině příštího roku, půjdou do popředí jakékoliv investiční nástroje, které tuto inflaci porazí. Ať už jsou to podílové fondy, investice do nemovitostních fondů a podobně.
Pandemie koronaviru proměnila trh s nemovitostmi. Jaké dopady související s realitním trhem vidíš jako nejzásadnější?
Nejzásadnější je jednoznačně vyprodaný trh. Pandemie paradoxně velmi výrazně zvýšila zájem o nemovitosti. Lidé ze strachu z budoucnosti hledali bezpečné přístavy pro své uspořené peníze, a nemovitosti tím přístavem jednoznačně jsou. V kombinaci s nízkými úrokovými sazbami byla koupě nemovitosti, byť částečně na úvěr, dominantní volbou. To mělo samozřejmě za následek prudký růst cen nemovitostí během pandemie. Velká poptávka tlačila už tak nízkou nabídku cenou vzhůru.
Česká národní banka prudce zvýšila úrokové sazby hypoték. Banky na to již začaly reagovat a postupně navýšily své sazby. Kam až to může vést? A jaký je tvůj pohled na tuto situaci?
Po prosincovém dalším skokovém navýšení půjdou úroky u hypoték nahoru hned od ledna. Začátek roku tedy sazby budou začínat číslem čtyři. Nebude výjimkou ani sazba okolo 5 %, ale to už je z hlediska atraktivity hypotečního úvěru zásadní milník.
Proslýchá se, že se budou hypotéky zvyšovat ještě v lednu a únoru 2022, v dubnu máme údajně očekávat masivní kampaň na prodej „last minute hypoték“ a následně budou potřeba LTV (vlastní zdroje) 20 % a u lidí do 36 let 10 % – ale to pouze za předpokladu prvního bydlení. Je to pravda?
Ano, podmínky budou upraveny právě od 1. 4. 2022. Toto datum ČNB zvolila jako ze zákona první možný termín, kdy toto zpřísnění může nařídit. Začátek roku sice může přinést masivní kampaň na prodej hypoték, vzhledem k vysokým úrokovým sazbám ale nebude tato kampaň mít vliv. Zájem o úvěry poklesne i vlivem predikcí, že takto vysoko sazby nevydrží věčně. Nakupovat tedy úvěry v době kulminace úrokových sazeb nebude pro lidi tak zajímavé a raději vyčkají na lepší podmínky. Ty se mohou dostavit se značným zpožděním nejdříve ve druhé polovině příštího roku. Sazby kolem 2 % se však už s největší pravděpodobností nedočkáme. Spíše se budeme pohybovat okolo 3 %, to ale s největší pravděpodobností až na konci roku 2022 a na začátku roku 2023.
Jak nejlépe zhodnotit peníze v roce 2022?
Na trhu je spousta možností, jak peníze investovat. Nemovitostní fondy a obecně investice do nemovitostí stále dávají smysl v dlouhodobém horizontu. Takže ať už je to nějaký nemovitostní fond nebo například investice do podílů na nemovitostech. Co naopak nebude mít úplně na růžích ustláno, jsou dluhopisy, kdy se svým výnosem okolo 5 % sotva pokryjí inflaci a riziko je zde výrazně vyšší než například u fondů nebo podílech na nemovitostech.
Kdybych měla milion, kam je nejlepší jej v příštím roce investovat? Mohu investovat s LUSQ do investičního bytu? Má to pro mne smysl?
Určitě ano. V dlouhodobém horizontu se investice do nemovitosti, ať už je to koupě vlastní nemovitosti nebo investičního bytu přes LUSQ, vyplatí. Navíc například u LUSQ se nemusím starat o pronájem a vše za mě zajistí firma. Na účet mi pak přichází již jen výnos.
Budou podle tebe i nadále růst ceny nemovitostí? Jaký predikuješ nejen cenový vývoj v jednotlivých regionech Česka?
V první polovině roku 2022 určitě nemovitosti růst budou. Pak podle mého názoru přijde lehké zklidnění situace a růst již nebude tak markantní. V dlouhodobém horizontu ale ceny nemovitostí porostou, ať už vlivem vysoké inflace, tak díky relativně bezpečnému uložení peněz.
Co bys na závěr vzkázal čtenářům?
Určitě nepropadejte panice, dobře zvažte, kam peníze uložíte, a poraďte se s nezávislými odborníky, kteří vám doporučí nejvhodnější strategii podle toho, co chcete s penězi dělat a kdy je budete potřebovat.